Publicada em 29 de Abril de 2014 às 08h07
Tempo da construção do imóvel deve servir para planejamento financeiro. Ler de forma atenta o memorial descritivo e contrato evita conflitos
Imagem: Reprodu??o/Ag?ncia BrasilTempo da constru??o do im?vel deve servir para planejamento financeiro. Ler de forma atenta o memorial descritivo e contrato evita conflitos
Consultores e entidades de defesa do consumidor alertam: existem diversos fatores de risco na compra de um im?vel na planta. Antes da aquisi??o, ? recomend?vel se prevenir contra imprevistos e pr?ticas abusivas para proteger o patrim?nio financeiro.
Confira abaixo quais s?o os problemas mais comuns e o que deve ser levado em considera??o na hora de optar pela compra de uma casa ou apartamento cujas obras ainda n?o foram iniciadas.
Custo da espera pode n?o compensar a compra saiba mais Dinheiro estrangeiro alimenta onda de condom?nios novos em Miami Leia mais sobre Investimento imobili?rio
Um im?vel na planta tem uma vantagem clara: o pre?o. Caso seja bem negociado, pode ser de 20% a 25% mais barato do que o im?vel pronto para morar.
Por?m, o comprador deve calcular na vantagem financeira qual ? o custo de morar em seu atual im?vel durante dois a tr?s anos at? a entrega das chaves, principalmente se estiver pagando aluguel. "Se consideramos que o aluguel corresponde, por m?s, a 0,6% do valor do im?vel, em tr?s anos chegamos perto do desconto obtido", diz o consultor financeiro Gustavo Cerbasi.
Este custo da espera pela constru??o do im?vel tamb?m pode ficar pr?ximo ? sua valoriza??o potencial, diz Cerbasi. "Portanto, pode valer mais a pena optar por um im?vel pronto para morar e evitar os riscos da obra, dependendo da necessidade do comprador".
Renda pode ser insuficiente para obter financiamento
Outro risco ? o de n?o conseguir pagar ao menos 30% do valor do im?vel at? a entrega das chaves para obter o financiamento banc?rio. Por isso, ? prefer?vel concentrar os pagamentos das parcelas da entrada (os valores mais altos) na reta final da constru??o.
Desta forma, ? poss?vel aplicar parte do patrim?nio em um investimento de renda fixa, por exemplo, que poder? dar ganhos superiores ? infla??o em um momento de juros altos.
A forma??o desta reserva ajuda a aliviar o or?amento com custos extras que possam surgir durante a obra e tamb?m ajudam a encarar os reajustes das parcelas at? o final da obra em caso de imprevistos.
O consultor financeiro Gustavo Cerbasi ainda recomenda que, um ano antes da entrega das chaves, o comprador j? compare as taxas de financiamento oferecidas nos bancos e inicie o processo burocr?tico para libera??o do cr?dito. "Esse processo pode demorar alguns meses e impedir a entrega das chaves caso seja feito na ?ltima hora".
? importante demonstrar organiza??o e capacidade de pagamento durante a constru??o para obter juros menores na hora do financiamento no banco.
Caso o comprador n?o consiga cr?dito, o reembolso ocorre mediante a??o judicial, de acordo com o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec).
Constru??o pode apresentar problemas
O comprador pode esperar anos pelo im?vel e perceber problemas na constru??o ou acabamentos que n?o correspondem ? expectativa apenas ao receber as chaves da casa ou apartamento.
Para n?o ter surpresas, o professor de finan?as da PUC-SP Fabio Gallo recomenda a leitura do memorial descritivo do empreendimento. "? um documento longo, que costuma ter dados t?cnicos. Mas, em caso de d?vidas, o comprador deve procurar a construtora para san?-las, e at? buscar o aux?lio de um profissional especializado".
Mesmo assim, a construtora pode n?o seguir ? risca o documento. Para cobrar reparos de acabamentos com qualidade inferior, problemas no encamento e piso e at? na constru??o, o comprador tem direito a exigir a substitui??o do material, aceitar abatimento do pre?o ou pedir o cancelamento do contrato, com a devolu??o do valor pago atualizado, segundo informa?es do Procon.
Contrato pode embutir taxas abusivas
Em geral, a construtora ou a incorporadora tenta transferir a despesa com corretagem para o comprador do im?vel na planta, estipulando a obriga??o em contrato. Mas a pr?tica ? considerada abusiva pelos ?rg?os de defesa do consumidor, que consideram que a cobran?a da comiss?o deve ser proibida quando o consumidor se dirige diretamente aos estandes para adquirir o im?vel.
As construtoras podem ainda cobrar uma taxa de assessoria jur?dica. Mas o consumidor deve concordar com a necessidade do servi?o. Isso porque a construtora tem a obriga??o de transmitir todas as informa?es do im?vel, o que inclui as cl?usulas contratuais. Portanto, o comprador deve exigir servi?os adicionais aos obrigat?rios caso decida pela assessoria jur?dica para fazer jus ao investimento.
Entrega das chaves pode sofrer atrasos
Outro problema recorrente na compra de im?veis na planta ? o atraso na obra. Portanto, o risco deve ser considerado pelo comprador na hora de optar pela aquisi??o da unidade, principalmente quando depende da entrega das chaves at? o per?odo previamente acordado.
“O comprador n?o deve aceitar cl?usulas do contrato que permitam prorroga??o do recebimento das chaves" (Procon)
Nestes casos, as mesmas taxas cobradas do comprador no caso de pagamento de presta?es em atraso tamb?m devem ser cobradas ao fornecedor em caso de atraso na entrega das chaves, informa o Procon.
Caso a construtora ou incorporadora inclua no contrato de compra da unidade uma cl?usula que estipule prazo de prorroga??o para a entrega do im?vel, que pode variar de 120 a 180 dias, o comprador n?o deve aceitar. O Procon considera a pr?tica abusiva.
A Justi?a tem cobrado multas das incorporadoras e concedido indeniza?es aos compradores em caso de demora na entrega, que podem incluir dano moral quando o comprador conta com o recebimento das chaves para a data de seu casamento ou agendar a mudan?a ap?s o nascimento de seu filho, por exemplo.
Desist?ncia do neg?cio pode dar preju?zo
De acordo com decis?o do Superior Tribunal da Justi?a (STJ), o consumidor pode receber de volta entre 75% e 90% do valor pago ? construtora ou incorporadora caso desista da compra do im?vel durante a obra, informa o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). O valor retido serve para cobrir custos administrativos da construtora.
O consumidor deve reunir provas que o levaram a desistir do im?vel para fundamentar os motivos da quebra de contrato. Posteriormente, ? necess?rio elaborar um documento que deve ser assinado pelo comprador e a construtora, definindo as condi?es para devolu??o dos valores pagos.
Construtora pode enfrentar problemas durante a obra
Entidades de defesa do consumidor recomendam consultar sites especializados e visitar outros empreendimentos da construtora para verificar sua solidez antes de fechar a compra de um im?vel na planta.
Al?m disso, ? prudente consultar cadastros de reclama?es fundamentadas contra a empresa e tamb?m processos contra a construtora na Justi?a.
Isso porque, em caso de fal?ncia, ? poss?vel processar a companhia por danos morais e materiais, mas o pagamento s? ocorrer? ap?s o de trabalhadores da companhia e pagamento de impostos.
Caso n?o recebam o dinheiro de volta, outra alternativa ? que os compradores se organizem em assembleia e formem uma comiss?o para questionar e comandar o andamento das obras. 
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